Notgeschäftsführung in der WEG Verwaltung bedeutet die Abwehr unmittelbar drohender Gefahren oder die Beseitigung bereits eingetretener Schäden. Ist also das gemeinschaftliche Eigentum gefährdet oder geht von ihm eine besondere Gefahr aus, muss dringend gehandelt werden. Die Verwaltung ist dann berechtigt und verpflichtet, notwendige Maßnahmen eigenverantwortlich durchzuführen.
Wie ist die Notgeschäftsführung geregelt?
Einige Kompetenzen zur Notgeschäftsführung wurden der WEG Verwaltung bereits mit dem Wohnungseigentumsgesetz übertragen.
Hier heißt es:
„Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,.. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen..“ (§ 27 Absatz 1 Nr. 3 WEG)
„Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie.. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind..“ (§ 27 Absatz 3 Nr. 2 WEG)
Ein typischer Fall für Notgeschäftsführung ist der Ausfall der Zentralheizung im Winter oder der Bruch einer Abwasserleitung. In solchen Fällen beauftragt der Verwalter Maßnahmen, um weiteren Schaden sofort abzuwenden, z.B. eine Notabdichtung der gebrochenen Leitung, keine Sanierung.
Erweiterte Kompetenzen, Kostenrahmen und Auflagen können in Teilungserklärungen und Verwalterverträgen festgelegt werden.
In der aktuellen Corona Krise gehören auch behördlicher Anordnungen zur Notgeschäftsführung, wie z.B. das Absperren von Spielplätzen im gemeinschaftlichen Eigentum. Entscheidend hierfür sind Bestimmungen der einzelnen Bundesländer, wie hier in Niedersachsen.
Darüber hinaus ist jeder Eigentümer und Beirat berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zur Notgeschäftsführung zu treffen, wenn das Handeln der Verwaltung nicht abgewartet werden kann oder eingeschränkt ist (z.B. Krankheit oder Tod). (§ 744 Nr. 2 BGB)
Corona Gesetz für Eigentümergemeinschaften
Im vom Bundestag am 27.03.2020 beschlossenen Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (Corona Gesetz) wurden ergänzende Regeln für Wohnungseigentümergemeinschaften beschlossen:
WEG Verwaltung
„Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des WEG bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.“ (Artikel 2, § 6 Absatz 1)
Wirtschaftsplan
„Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zur Beschlussfassung eines neuen Wirtschaftsplans fort.“ (Artikel 2, § 6 Absatz 2)
Ein solcher Fortgeltungsbeschluss für einen konkreten Wirtschaftsplan ist bei vielen Verwaltern bereits gängige Praxis.
Was ist darüber hinaus aus noch wichtig?
Jahresabrechnungen
Die Jahresabrechnungen werden nach Fertigstellung verschickt und sind bereits gültig. Die Genehmigung kann Gegenstand einer zukünftigen Beschlussfassung sein.
Eigentümerversammlungen
Aufgrund weitreichender Kontakt- und Versammlungsverbote in der Corona Krise sind Eigentümerversammlungen aktuell nicht möglich.
Alternativ können sämtliche Eigentümer den Verwalter mit der Ausübung ihres Stimmrechts bevollmächtigen und dieser führt eine Ein-Mann-Versammlung durch. Zu beachten wären mögliche Beschränkungen in der Teilungserklärung.
Eine weitere Alternative ist der Beschluss im schriftlichen Umlaufverfahren (Umlaufbeschluss nach § 23 Nr. 3 WEG). Dabei ist zu beachten, dass alle Eigentümer sowohl dem Verfahren als auch den Beschlussanträgen zustimmen müssen, damit diese wirksam werden (Allstimmigkeit).
Virtuelle Versammlungen oder Telefonkonferenzen sind aufgrund fehlender Gesetzmäßigkeiten aktuell nicht möglich. So gefasste Beschlüsse wären nichtig (Nichtbeschluss). – Die beabsichtigte Reform des WEG wird hier sicherlich Neuerungen bereit halten. (Stand: 10-2020)