Die neue Heizkostenverordnung, Regeln und Ausnahmen
Die Heizkostenverordnung ist Bestandteil des deutschen Mietrechts und regelt die Heizkostenabrechnung von Vermietern an ihre Mieter. Sie soll Konflikte zwischen Mietern und Vermietern vermeiden und die Mieter für einen angemessenen Verbrauch sensibilisieren.
Eine Novellierung der Heizkostenverordnung von 1981 wurde aufgrund der Anforderungen an den Mieterschutz und den nachhaltigen Energieverbrauch erforderlich. Nach dem Beschluss des Bundeskabinetts vom 24. November 2021 ist nun die neue Heizkostenverordnung am 1. Dezember 2021 in Kraft getreten. Vermieter, deren Wohnungen mit fernablesbaren Zählern ausgestattet sind, müssen ihre Mieter monatlich über den Verbrauch von Heizung und Warmwasser informieren. Die monatliche Information über den Energieverbrauch ist nicht zu verwechseln mit der jährlichen Heizkostenabrechnung.
Was sie beinhaltet und was sich für Haushalte in Hannover geändert hat, wird im folgenden Beitrag erläutert.
Was hat sich mit der neuen Heizkostenverordnung für Haushalte geändert?
Die neue Heizkostenverordnung bringt lediglich Änderungen für Mieter mit. Die Energiepreise sind bereits in der ersten Hälfte 2022 in Hannover und überall in Deutschland stark gestiegen. Gründe dafür sind der Ukraine-Krieg, die Inflation und der Rohstoffmangel. Künftig ist davon auszugehen, dass die Energiepreise noch weiter steigen werden.
Mieter werden nach der neuen Heizkostenverordnung monatlich über ihren Energieverbrauch informiert. Sie erhalten zeitnah eine Verbrauchsinformation und können besser einschätzen, wie ihre Heizkostenabrechnung am Ende des Jahres aussehen wird. Für Mieter bedeutet das eine bessere Planbarkeit ihres Budgets, da sie nicht erst bis zu einem Jahr warten müssen, um Informationen über ihre Heizkosten zu erhalten. Mieter können auch zu einem sparsameren Umgang mit Energie angeregt werden. Da Mieter einen Überblick über ihren Verbrauch erhalten, können sie Einsparpotenziale erkennen.
Die neue Heizkostenverordnung soll Mieterhöhungen entgegenwirken, doch könnten der Einbau neuer Heizkostenzähler und andere Modernisierungsmaßnahmen zu Mieterhöhungen führen. Der Verbraucherzentrale Bundesverband sieht eine Absenkung und zeitliche Begrenzung der Modernisierungsumlage sowie eine Weitergabe von Kostenersparnissen durch fernablesbare Geräte an die Mieter vor.
Welche neuen Regelungen gelten mit der neuen Heizkostenverordnung?
Die Regelungen der ursprünglichen Heizkostenverordnung gelten weiterhin. Die Heizkostenverordnung von 1981 wurde um einige Aspekte ergänzt. Die Grundlage bilden die von der Europäischen Union 2018 verabschiedeten Energieeffizienzrichtlinien. Die neue Heizkostenverordnung enthält die folgenden Änderungen:
Monatliche Verbrauchsinformation
Die Mieter sollen ab dem 1. Januar 2022 monatlich über den Energieverbrauch von Heizung und Warmwasser informiert werden. Die Mieter müssen eine Auflistung der Kostenfaktoren, einen Vergleich zum Vormonat und dem Vorjahresmonat sowie Informationen zum Durchschnittsverbrauch erhalten.
Fernablesbare Messgeräte
Zahlreiche installierte Zähler zur Erfassung des Energieverbrauchs sind bereits fernablesbar. Alle Zähler und Messgeräte, die ab Dezember 2021 neu eingebaut werden, müssen fernablesbar sein und über Walk-by- beziehungsweise Drive-by-Technologien verfügen. Diese Technologien ermöglichen einem Ableser in der Nähe des Hauses die Erfassung der Verbrauchsdaten. Der Ableser muss nicht die Wohnung
betreten. Eine Anwesenheit des Mieters ist für die Ablesung nicht erforderlich.
Kompatible Messgeräte
Neu eingebaute oder nachgerüstete Messgeräte müssen interoperabel sein. Das heißt, dass sie mit Systemen anderer Hersteller kompatibel sind. So ist ein Datenaustausch gewährleistet, der den
Wettbewerb unter den Ablesedienstleistern ermöglicht und die Marktbeherrschung einzelner Dienstleister verhindert.
Austausch alter Geräte
Bis Ende 2026 müssen alle Geräte, die nicht fernablesbar sind, durch neue, fernablesbare Geräte ersetzt werden. Sie sind ab dem 1. Januar 2027 für alle Mietverhältnisse verpflichtend. Nur in begründeten Einzelfällen, beispielsweise bei einem unangemessen hohen Aufwand für den Vermieter, sind Ausnahmen erlaubt.
Anbindung an Smart-Meter-Gateway
Neu installierte Geräte müssen ab 2023 an einen digitalen Stromzähler, ein Smart-Meter-Gateway, angebunden werden. Für Eigentümer, die bereits über fernablesbare Messgeräte verfügen, gilt eine Übergangsfrist bis Ende 2031.
Tipp: Stellen Mieter fest, dass der Vermieter gegen seine Mitteilungspflicht verstößt, haben sie das Recht, den auf sie entfallenden Kostenanteil um drei Prozent zu kürzen. Das ist auch der Fall, wenn die Heizkostenabrechnung bewusst falsch erstellt wurde oder die Messgeräte nicht korrekt betrieben werden. Das Kürzungsrecht summiert sich, wenn sich solche Verstöße wiederholen.
Welche Ausnahmen gelten?
Die neue Heizkostenverordnung betrifft nur Gebäude mit gemeinschaftlich genutzten Heiz- und Warmwasseranlagen. Sie gilt nicht für Einfamilienhäuser und Wohnungen mit eigenem Heizungssystem, beispielsweise Gasetagenheizung. Für Mieter, bei denen noch keine fernablesbaren Messgeräte installiert sind, gilt sie nicht.
Vorrangklausel
In § 2 der Heizkostenverordnung ist die Vorrangklausel geregelt. Sie besagt, dass die Abrechnung des Heizungs- und Warmwasserverbrauchs nach der Heizkostenverordnung erfolgen muss. Abweichungen, darunter auch
Warmmietverträge und Pauschalabrechnungen, sind gesetzeswidrig und ungültig.
Weitere Ausnahmen
In § 11 der Heizkostenverordnung sind Ausnahmen definiert, für:
– wirtschaftliche und technische Unzumutbarkeit der Verbrauchserfassung
– Passivhäuser
– Räume mit energiesparender Heiztechnologie wie einer Wärmepumpe
– Gebäude, die vor 1981 errichtet wurden und über eine nicht regelbare Heizung verfügen
– Wohnverhältnisse ohne Mietvertrag aufgrund persönlicher Verbindung zwischen Mieter und Vermieter
Wichtig: Die Heizkostenverordnung ist nicht anwendbar, wenn der Vermieter der einzige Nachbar des Mieters ist, beispielsweise bei Einliegerwohnungen oder Mehrfamilienhäusern. Ist in einem Zweifamilienhaus der Vermieter selbst der zweite Bewohner, gilt die Heizkostenverordnung ebenfalls nicht.
(Stand: 12-2021)
Über den Autor
Mirko Kaminski ist Mitgründer und -inhaber von arthax-immobilien.de.
Im eigenen, fast familiären Immobilienunternehmen, vermietet, verkauft und verwaltet er seit 2003, Immobilien in Hannover und der Region.
