Was sind die Kosten einer (WEG) Hausverwaltung?
Mit welchen Kosten für eine Hausverwaltung muss man wirklich rechnen? Als Hausverwaltung wird pauschal die Verwaltung von Immobilien bezeichnet. Unterschieden wir jedoch die Verwaltung von Mietobjekten (Mietverwaltung), die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG Verwaltung), Bruchteilsgemeinschaften und die Sondereigentumsverwaltung (SEV Verwaltung).
Bei einer gewerblichen Veraltung handelt es sich um ein freies Gewerbe, welches zur Ausübung einer Erlaubnis bedarf und zur Durchführung an umfangreiche gesetzliche Vorschriften gebunden ist.
In diesem Beitrag geht es um die Kosten der WEG Verwaltung.
Ist eine WEG Verwaltung gesetzlich vorgeschrieben?
Im Wohnungseigentumsgesetz heißt es unter § 9 b: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter .. vertreten.. Hat die Gemeinschaft .. keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten..“
Insofern sind sowohl die Verwaltung durch einen gewerblichen Verwalter, als auch die Eigenverwaltung möglich und vorgeschrieben. Kleinere Eigentümergemeinschaften verwalten sich aus wirtschaftlichen Gründen häufig selbst.
Zudem bedarf die gewerbliche Verwaltung von Eigentümergemeinschaften einer Erlaubnis nach § 34c der Gewerbordnung und einer Zertifizierung. Die Ausübung des Gewerbes ist außerdem an den Bestand einer Vermögenschadenhaftpflichtversicherung und regelmäßige Weiterbildungen gebunden.
Welche Arbeitszeit fällt bei der Verwaltung an?
Oft genug hört man, die Verwaltung erstellt nur die Jahresabrechnungen und führt eine jährliche Versammlung durch. Doch welcher Aufwand fällt tatsächlich bei der kaufmännischen und technischen Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft an?
Die folgende Übersicht verdeutlicht die durchschnittliche Arbeitszeit bei der Verwaltung einer WEG mit 10-25 Einheiten:
| Arbeitsstunden pro Jahr | |
| kaufmännische Buchhaltung | 36 – 60 |
| Rechnungserfassung und -verarbeitung | 8 – 16 |
| Messdatenerfassung und -verarbeitung | 4 – 8 |
| Jahresabrechnungen und Bewirtschaftungspläne | 16 – 32 |
| Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung einer jährlichen Eigentümerversammlung, bei 1 Stunde Dauer | 3 – 5 |
| Betreuung, Support per Telefon oder Email | 18 – 24 |
| Jahresbedarf mindestens | 85 – 145 |
| + Schadensbearbeitung, sonstiges | ? ? ? |
Wie wird Arbeitszeit in Handwerk und Dienstleistung bezahlt?
Als Grundlage für die Bezahlung von Arbeitszeit in Handwerk und Dienstleistung gelten Stundenverrechnungssätze.
Diese enthalten außer dem Stundenlohn des Beschäftigten:
– Lohnnebenkosten mit Sozialversicherung, Kosten für Urlaubs- und Feiertage, Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall
– Gemeinkosten, für Mieten, Energiekosten, Instandhaltungskosten, Dienstleistungen sowie Waren und Produkte, die ein Unternehmen für den laufenden Betrieb benötigt, ohne dass diese Kosten eindeutig einem Produkt oder einer Dienstleistung zuzuordnen sind.
– und den Gewinn.
Hinzu gerechnet wird die gesetzliche Umsatzsteuer von aktuell 19 %.
Aktuelle Stundenverrechnungssätze in Handwerk und Dienstleistung:
| Gebäudereiniger | 30 – 40 € |
| Hausmeisterdienst, Immobilienservice | 40 – 50 € |
| Schlüsseldienst, Monteur | 40 – 55 € |
| Maler | 35 – 55 € |
| Elektriker | 45 – 60 € |
| Fliesenleger | 45 – 60 € |
| Maurer | 45 – 60 € |
| Dachdecker | 55 – 70 € |
| Tischler | 60 – 70 € |
| Glaser | 60 – 70 € |
| Sanitär | 60 – 75 € |
| Metallbauer | 70 – 90 € |
| Kfz Mechaniker, Mechatroniker | 70 – 90 € |
| Immobilienverwalter | 70 – 95 € |
| Architekt, Bauingenieur | 120 – 240 € |
| Webdesigner | 140 – 280 € |
| Fachanwalt für Immobilienrecht | 220 – 400 € |
Das Ende der Verwalterflatrate
Eine zeitgemäße Honorierung einer gewerblichen WEG Verwaltung ist nur dann möglich, wenn der tatsächliche Aufwand mit üblichen Stundensätzen honoriert wird.
Leider hat sich in Deutschland über lange Zeit ein Modell etabliert, welches die Verwalterkosten an einem monatlichen Festpreis (Flatrate) messen will. Ein solches Flatratemodell hat aufgrund allgemein gestiegener Preise, Löhne und dem allgemeinen Fachkräftemangel wirtschaftlich an Attraktivität verloren.
Zudem stehen Hausverwaltungen vor extrem gestiegenen Herausforderungen: Sanierungsstau, Energetische Sanierungen, E-Mobilität, GEG, Mitarbeiterfluktuation, Fachkräftemangel, komplizierte Arbeitsabläufe, der Umgang mit schwierigen Eigentümern usw. Nicht nur die Motivation der Geschäftsführung und deren Mitarbeiter leiden darunter, sondern auch die Lebensqualität, verbunden mit negativen Folgen für das gesamte Unternehmen. Aus diesen Gründen kündigen immer mehr Verwaltungen ihren Gemeinschaften sogar fristlos.
Eine angemessene, wirtschaftliche Honorierung einer WEG Hausverwaltung beinhaltet:
- monatliches Basishonorar
- Sonderleistungen zum Stundenverrechnungssatz
- Kostenteilung der Einarbeitung als Pauschalbetrag
- Auslagenerstattungen
- Fahrtkostenerstattungen
- Unterstützung durch die Eigentümerbeiräte
(Stand: 16.03.2024)
Über den Autor
Mirko Kaminski ist Zertifizierter Verwalter (IHK)
Im eigenen, fast familiären Unternehmen, vermietet, verkauft und verwaltet er seit über 20 Jahren, Immobilien in und um Hannover.
Welche Auskünfte sind für ein Angebot notwendig?
Damit die Verwaltung ein verbindliches Angebot abgeben kann, sind folgende Auskünfte wichtig:
- vollständige Teilungserklärung
- Baujahr, Zustand und Energethik der Immobilie
- Anzahl der abzurechenenden Einheiten (Sondereigentum, Teileigentum)
- Verteilungsschlüssel und Kontenstruktur (Vorlage aktueller Bewirtschaftungsplan)
- Haustechnik, Meßtechnik, Ausstattung
- Solvenz, Verbindlichkeiten, Forderungen
- Wie harmonieren die Eigentümer untereinander?
- Welche ungeklärten Streitigkeiten gibt es innerhalb der Gemeinschaft?
- Warum steht ein Verwalterwechsel an?