Der optimale Beschlussantrag

Nach der Versammlung ist vor der Versammlung und es soll ein Beschlussantrag gestellt werden. Warum eigentlich? Die Willensbildung innerhalb einer Gemeinschaft der Eigentümer (GdE) erfolgt durch Vereinbarungen und Beschlüsse. Grundlage dafür bildet vor allem das Gesetz über das Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht in der gültigen Fassung.

Beschlüsse können im Umlaufverfahren, besser im Rahmen einer Eigentümerversammlung (ETV) erfolgen. Im Rahmen einer ETV ist meist nur die einfache Mehrheit für einen wirksamen Beschluss ausreichend, weswegen eine solche Beschlussfassung dem Umlaufverfahren vorzuziehen wäre.
Im Folgenden geht es deshalb darum, einen möglichst bestimmungsmäßigen Antrag zur ETV zu stellen.

Form

Um Mißverständnisse von vornherein auszuschließen, wird die Textform empfohlen. Textform bedeutet, eine Übermittlung des Beschlussantrages z.B. per Brief, Fax, Email, SMS oder Whatsapp… an die GdE bzw. Verwaltung. Im Idealfall erfolgt die Antragstellung per Email.

Mit angemessener Frist

Im Grunde ist darauf abzustellen, dass für ETV eine mindestens 3wöchige Ladungsfrist gilt. Bei Wahrung der Ladungsfrist bleibt den Eigentümern genügend Zeit zu überlegen, ob sie einem Beschlussantrag entsprechen wollen oder nicht. Ein Beschlussantrag muss also vor Versand der Einladung zur Eigentümerversammlung vorliegen, um rechtzeitig auf die Tagesordnung aufgenommen werden zu können.

Sollen während der Ladungsfrist Beschlussanträge nachgereicht werden, müssten diese erneut allen Eigentümern zur Überlegung mitgeteilt werden, was die Ladungsfrist verkürzt. So gefasste Beschlüsse könnten deshalb schon rein formal erfolgreich angefochten werden. Abgesehen davon entstehen durch erneuten Einaldungsversand zusätzliche Aufwändungen, welche nach dem Verursacherprinzip abzurechnen wären.

Verantwortungsbewußten Eigentümern ist also bewußt, dass sie Ihrer Verwaltung rechtzeitig, Beschlussanträge in Textform übermitteln, um keine Anfechtungsgründe zu liefern.

Wer beantragt was?

Beschlussanträge werden von den Eigentümern, ihren Vertretern oder der GdE gestellt. Sie richten sich an die GdE bzw. deren Vertretung, die Verwaltung.
Der Absender eines bestimmungsmäßigen Antrags könnte daher wie folgt ausehen:

„Der Eigentümer (oder bevollmächtigte Vertreter) zu Eigentum Nr. 1 (hier gilt die laufende Nummerierung des Aufteilungsplan der Teilungserklärung) beantragt…“
oder
„Die Gemeinschaft der Eigentümer beantragt…“ – wenn allgemeine Anträge, z.B. zur Abrechnungsspitze in den Jahresabrechnungen gestellt werden.

Ist der Beschlussantrag sachgerecht und sachdienlich?

Sachdienlich heißt, dass die Antragstellung förderlich und erforderlich ist, Angelegenheiten die GdE betreffend, zu regeln. Sachgerecht ist ein Antrag, der nicht unangemessen benachteiligt und gegen Gesetze oder bestehende Vereinbarungen der GdE gerichtet ist. In diesem Zusammenhang sind gesetzliche Öffnungsklauseln und priviligierte Maßnahmen nach WEMoG zu beachten. Sofern es also keine Basis für die Umsetzung des Beschlussantrages gibt, kann die GdE aufgrund mangelnder Kompetenz auch nicht wirksam darüber beschließen.

Ist der Beschlussantrag hinreichend bestimmt?

Inhaltliche Erfordernisse:

  • klare und verständliche Sprache des Antrages
  • Umsetzung der beantragten Maßnahme
  • Kosten und Folgekosten der beantragten Maßnahme
  • Finanzierung der Maßnahme
  • Verteilung der Kosten
  • Folgen für Rechtsnachfolger

Fazit: Weiß jeder Dritte durch bloßes Lesen des Antrages sofort und unmissverständlich, was durch den späteren Beschluss in welcher Weise und im Einzelnen geregelt ist?

Beispiel für einen Beschlussantrag

„Die Gemeinschaft der Eigentümer beschließt, die Installation von Steckersolaranlagen (sog. Balkonkraftwerken) an den rückseitigen Balkonen zu gestatten. Die Gestattung ist abhängig von einer Genehmigung der zuständigen Denkmalbehörde (bei Baudenkmalen) und an folgende Auflagen gebunden:
Alle damit verbundenen Kosten, insbesondere für Installation, Inbetriebnahme, Erhaltung und Rückbau, trägt allein der Eigentümer es zugehörigen Balkons.
Die Montage erfolgt fachgerecht, vorzugsweise in Glas freier Bauweise, um Reflexionen zu mindern.
Der Eigentümer des zugehörigen Balkons garantiert dafür, dass der Betreiber die Anlage auf seine Kosten versichert (aktuell im Rahmen einer Hausratversicherung möglich).
Der Eigentümer des zugehörigen Balkons garantiert dafür, dass der Betreiber der Anlage mögliche behördliche Auflagen erfüllt und die Anlage beim Marktstammdatenregister einträgt und beim regionalen Netzbetreiber anmeldet.“

Stand: 12.03.2024

Über den Autor

Mirko Kaminski ist Immobilienmakler und Zertifizierter Verwalter (IHK).
Im eigenen, fast familiären Unternehmen, vermietet, verkauft und verwaltet er seit über 20 Jahren, Immobilien in und um Hannover.

Kontakt
0511 760 85 66

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