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Warum muss man zum Notar, um einen Kaufvertrag für eine Immobilie abzuschließen? Hat dieser Kaufvertrag ein Widerrufsrecht? Was hat es mit der Urkundenrolle auf sich und was passiert damit? Was kostet ein Notar? Als Immobilienmakler werden uns oft solche Fragen gestellt. Grund genug, dazu mal einen neutralen Fachmann, einen Notar aus Hannover, zu interviewen:

Was ist eigentlich ein Notar?

Der Notar ist beauftragt, im eigenen Namen und unter eigener Verantwortung die Angelegenheiten der vorsorgenden Rechtspflege als unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten wahrzunehmen. Die vorsorgende Rechtspflege findet bei Lebenssachverhalten Anwendung, wegen denen zwar kein Streit besteht, die aber nur durch die Mithilfe der Rechtspflege geordnet werden können. Hierzu zählen insbesondere Grundbuchsachen, Nachlasssachen, Vormundschaftssachen, Verfahren in Betreuungs- und Unterbringungssachen, Angelegenheiten des Familienrechts, Handels- und Vereinsregistersachen sowie das Beurkundungswesen. Eine entscheidende Rolle spielt hier das in § 1 BNotO besonders genannte Beurkundungswesen. Der Notar soll Rechtsvorgänge beurkunden, soweit die Gesetze Beurkundungsform vorschreiben, z.B.: Grundstückskaufverträge, Schenkungsversprechen, Gesellschaftsverträge von Kapitalgesellschaften, Erbverträge, Eheverträge.

Darf ein Notar gleichzeitig Rechtsanwalt sein?

Ja darf er, jedoch nicht in allen Bundesländern. Der nebenberufliche Notar – auch Anwaltsnotar genannt – übt das Amt des Notars gleichzeitig neben dem Beruf als Rechtsanwalt aus, § 3 Abs. 2 BNotO. Anwaltsnotare gibt es z.B. in Niedersachsen, Baden-Württemberg und Berlin. In den Bundesländern ohne Anwaltsnotare gibt es nur den hauptberuflichen Notar, auch der „Nur-Notar“, der ausschließlich sein Notaramt gemäß § 3 Abs. 1 BNotO ausüben darf. Nurnotare gibt es z.B. in Bayern, Hamburg und Sachsen-Anhalt.

Was ist ein Grundbuch und wo wird es geführt?

Das Grundbuch soll erkennbar machen, wer die Eigentümer der Grundstücke sind, welche Rechte Dritter an den Grundstücken bestehen und welche Lasten und Beschränkungen auf den Grundstücken ruhen. Damit erfüllt das Grundbuch die Funktion, Klarheit über die rechtlichen Verhältnisse zu schaffen. Um das Vertrauen auf den Inhalt des Grundbuchs zu schützen, gilt der Inhalt des Grundbuchs auch dann als richtig, wenn dieser nicht mit der wahren Rechtslage übereinstimmt, man spricht vom „öffentlichen Glauben des Grundbuchs“.
Die Grundbücher werden von den Amtsgerichten für die in ihrem Bezirk gelegenen Grundstücke geführt, § 1 Abs. 1 GBO.

Warum müssen Immobilienkaufverträge beim Notar beurkundet werden?

Verträge über Grundstücke müssen gemäß § 311b BGB notariell beurkundet werden. Ziel der Regelung ist es, die Vertragsparteien auf die Bedeutung des Rechtsgeschäfts hinzuweisen und die Parteien vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen oder unüberlegten Vertragsbedingungen zu schützen. Zudem soll durch die Beurkundung sichergestellt werden, dass die Vertragsparteien ordnungsgemäß beraten und aufgeklärt wurden. Gleichzeitig dient die Beurkundung als Beweis der getroffenen Vereinbarung.

Was ist eine Urkundenrolle?

Die Urkundenrolle ist ein fortlaufendes Register über die Beurkundungen des Notars, damit wird seine Amtstätigkeit dokumentiert. Die Urkundenrolle stellt somit das wichtigste Buch des Notars dar. Alle Beurkundungen müssen in zeitlicher Reihenfolge mit fortlaufender Nummer und dem Jahrgang der Urkundenrolle eingetragen werden.

Wo wird die Urkundenrolle aufbewahrt und was geschieht mit der Urkundenrolle, wenn der Notar im Ruhestand ist?

Gemäß § 5 Abs. 2 DONot ist die Urkundenrolle in der Geschäftsstelle des Notars zu führen. Die Aufbewahrungszeit beträgt nach § 5 Abs. 4 DONot 100 Jahre! Durch das Erreichen der Altersgrenze erlischt das Amt des Notars, sodass gemäß § 51 BNotO die Urkundenrolle dem Amtsgericht für die Aufbewahrungszeit in Verwahrung gegeben wird.
Warum muss der Notar vor einer Beurkundung das Grundbuch einsehen?
Der Notar muss gemäß § 21 BeurkG nur dann das Grundbuch vor einer Beurkundung einsehen, wenn das zu beurkundende Geschäft Rechte zum Gegenstand hat, die in das Grundbuch eingetragen werden müssen. Der Notar stellt hier den Grundbuchinhalt fest, um sich zu vergewissern, dass das Rechtsgeschäft mit dem von den Beteiligten gewollten Inhalt rechtlich durchführbar ist.

Werden Kaufverträge immer in der Landessprache verfasst?

Grundsätzlich wird die Urkunde eines deutschen Notars in deutscher Sprache verfasst, § 5 Abs. 1 BNotG. Diese kann nach den Bedürfnissen des Rechtsverkehrs aber auch mit einer entsprechenden Übersetzung fest verbunden werden. Sofern der Notar der verlangten anderen Sprache mächtig ist, kann die Urkunde auch in einer anderen Sprache erstellt werden.

Warum haben Immobilienkaufverträge kein Widerrufsrecht?

Gemäß § 311b BGB bedarf der Grundstückskaufvertrag der notariellen Beurkundung. Der Verbraucher, dem sonst gemäß §§ 312 ff. und §§ 355 ff. BGB unter bestimmten Umständen ein Widerrufsrecht zusteht, erhält bei einem Grundstückskaufvertrag nach § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG 14 Tage die Gelegenheit, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Damit bleibt dem Verbraucher in dieser sog. Prüfungsphase ausreichend Zeit, um sich über seinen Aufklärungsbedarf klar zu werden, wirtschaftliche Überlegungen anzustellen und den Vertragsschluss an sich zu überdenken. Diese Frist entspricht damit der Funktion des Widerrufsrechtes nach § 355 BGB, sodass zum Schutz des Rechtsverkehrs nur die Möglichkeit der Vereinbarung eines vertraglichen Rücktrittsrechts besteht.

Wie errechnen sich die Notarkosten?

Die Kosten der Notare (Gebühren und Auslagen) sind in dem GNotKG gesetzlich festgeschrieben. Das Gebührensystem des GNotKG ist sorgfältig ausgewogen und gewährleistet, dass jedermann notarielle Beratung und Vertragsgestaltung in Anspruch nehmen kann, unabhängig von seinen Vermögensverhältnissen.
Der Notar ist nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BNotO verpflichtet, für seine Tätigkeit die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben – nicht mehr und nicht weniger.
Das notarielle Kostenrecht hat einen weiteren Vorteil darin, dass die Beratung – unabhängig von der Schwierigkeit, des Aufwands oder der Anzahl der Besprechungstermine – einschließlich der Entwurfstätigkeit des Notars in der Beurkundungsgebühr enthalten ist.

Dr. Wolfgang Krafczyk & Partner Rechtsanwälte mbB

© Dr. Krafczyk & Partner Rechtsanwälte mbB

Wir bedanken uns für diesen sehr ausführlichen Beitrag bei Dr. Wolfgang Krafczyk, Rechtsanwalt und Notar, Dr. Krafczyk und Partner Rechtsanwälte mbB, Nienburger Straße 16, 30167 Hannover, Telefon 0511 12 17 10

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