Mietspiegel, Mietpreisbremse, Vergleichsmiete – Wie sollen mir diese Begriffe helfen?

Gerade in Großstädten ist die Wohnungssituation teilweise katastrophal. Unangemessen hohe Mieten für wenig Quadratmeter am Stadtrand – um solche unverhältnismäßigen  Zustände für Ortsunkundige zu kennzeichnen, gibt es verschiedene Instrumente – auch in Hannover sind diese seit einigen Jahren relevant.

Was ist  eine Vergleichsmiete?

Die Vergleichsmiete ist der Durchschnitt der Mieten für Wohnungen bzw. Gemeinden, die miteinander vergleichbar sind. Als Parameter für die Vergleichbarkeit zählen bspw. Größe, Ausstattung, Lage usw. Berücksichtigt werden dabei aber nur jene Mieten, die in den letzten vier Jahren verändert bzw. vereinbart wurden. Ausgeschlossen sind Vereinbarungen, die auf gesetzlichen Bestimmungen oder auf Förderzusagen (bspw. sozialer Wohnungsbau) basieren.

Was ist ein Mietspiegel und wieso gibt es ihn überhaupt?

Das Konzept des Mietspiegels wurde erdacht, um den Mieter zu schützen. Er stellt eine Übersicht, meist gegliedert nach Stadtteilen, der örtlichen Vergleichsmieten dar.  Auf diese Weise ist die durchschnittliche Miete in einer Gegend für jeden ersichtlich und unverhältnismäßig hohe (oder niedrige) Mieten können schnell identifiziert werden.

Obgleich der Mietspiegel keinesfalls verpflichtend ist, war Hannover bis 2011, neben Bremen, die einzige Großstadt, für die noch keiner ermittelt wurde. Bevor es diesen gab, konnten Vermieter die zu zahlende Summe in beliebiger Höhe ansetzen. Heute ist in vielen Städten die Anpassung nur noch unter Berücksichtigung des Mietspiegels möglich.

Wieso steigt der Mietspiegel dann trotzdem?

Obwohl die Mieten sich in vielen Städten an dem Mietspiegel orientieren müssen, steigt er doch häufig weiter an. In Hannover gab es diesbezüglich seit der ersten Erstellung eine Steigerung von 11,9 Prozent (Stand 2018).

Wie erwähnt werden im Mietspiegel die Vereinbarungen berücksichtigt, die in den letzten vier Jahren gemacht wurden. Steigt die Nachfrage in einem beliebten Viertel bzw. einer ganzen Stadt, gibt es auch mehr Neuvermietungen und mit jeder Neuvermietung ist es dem Vermieter gestattet, eine höhere Miete anzusetzen (bei bestehenden Verträgen dagegen nur in bestimmten Abständen).

Welche Arten vom Mietspiegel gibt es?

Unterschieden wird zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel.  Beide werden im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) definiert. Dennoch ist der einfache Mietspiegel – obwohl er im entsprechenden Paragrafen beschrieben und „gesetzlich bestimmt“ wird, an keine Vorschriften geknüpft, außer die allgemeinen Anforderungen,

  • dass er eine Übersicht für die örtlichen Vergleichsmieten basierend auf den letzten vier Jahren darstellen und
  • alle zwei Jahre erneuert werden soll.

Der qualifizierte Mietspiegel muss jedoch noch weiteren Anforderungen nach § 558 d BGB entsprechen:

  • alle zwei Jahre Anpassung an die Marktentwicklung
  • alle vier Jahre komplette Neuerstellung
  • Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen
  • Anerkennung durch Gemeinde bzw. durch Interessenvertreter der Mieter und Vermieter

Der aktuelle, qualifizierte Mietspiegel für Hannover ist hier abrufbar (KLICK). 

Hilft mir der Mietspiegel beim Rechtsstreit mit meinem Vermieter?

Mit den Arten des Mietspiegels unterscheidet sich auch die rechtliche Bedeutung desselben. So ist der einfache Mietspiegel aufgrund der wenigen Anforderungen nicht als Beweis vor Gericht zulässig, wohl aber der qualifizierte Mietspiegel Hierbei wird vor Gericht angenommen, dass dieser die ortsübliche Miete korrekt wiedergibt, sofern ausreichende Daten (bspw. genügend Mieter- und Vermieterumfragen) dafür genutzt wurden. Allerdings kann auch der vor Gericht angegriffen werden.

Was soll die Mietpreisbremse bewirken und welche Abweichungen sind möglich?

Wie erwähnt werden auch die Mieten in Hannover immer höher – Tendenz steigend, denn der Wohnraum ist knapp.

Daher beschloss Niedersachsens Landesregierung 2016 eine Mieterschutzverordnung inklusive Mietpreisbremse in Hannover. Seitdem gelten Begrenzungen für Mieterhöhungen nicht nur für bestehende Mietverträge.

Gilt in einem Gebiet die Mietpreisbremse, dürfen hier nämlich auch bei Neuverträgen die vereinbarten Summen nicht höher als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete angesetzt sein. Damit soll vor allem in Ballungsräumen verhindert werden, dass die Mieten zu schnell in utopische Höhen steigen.

Zur Beschränkung durch die Mietpreisbremse gibt es aber Ausnahmen:

  • wenn bereits der Vormieter mehr gezahlt hat als die ortsübliche Miete
  • wenn eine umfassende Modernisierung stattgefunden hat
  • wenn es sich um einen Neubau handelt, der nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde


© Autor: Alexander Kretschmar
Mehr erfahren Sie unter https://www.mietminderung.net/mietpreisbremse/

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