Guten Tag Herr Johns, bitte skizzieren Sie kurz Ihren beruflichen Werdegang und Bezug zur Immobilienwirtschaft.
Seit 1992 bin ich der Immobilienwirtschaft in verschiedenen Positionen verbunden.
Am Anfang waren es offene Vermögensfragen in den Neuen Bundesländern mit all ihren Auswirkungen für Nutzer, Eigentümer, frühere Eigentümer und die öffentliche Hand. Als Anwalt habe ich diese Verfahren in all ihren Facetten betreut.
Für etwa 15 Jahre bin ich Geschäftsführer des immobilienwirtschaftlichen Verbandes IVD und eines seiner Vorgängerverbände gewesen.
Als Rechtsanwalt und Partner des Berliner Büros der Kanzlei MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE bin ich heute überwiegend im Transaktionsprozess von Immobilien von den am Erwerb und Verkauf von Immobilien Beteiligten beauftragt.
Mein erstes immobilienwirtschaftliches Seminar habe ich 1994 gegeben und bin heute weiterhin als Dozent aktiv.
Als Herausgeber arbeite ich gerade mit unserem Herausgeberteam an der Veröffentlichung der 10. Auflage des Internationalen Jahrbuchs Immobilien.
Welche Verbesserung wird die Mietpreisbremse für Wohnungssuchende bringen?
Die Mietpreisbremse als solche wird für Wohnungssuchende gar keine Verbesserung bringen.
Der Gesetzgeber stellt sich mittelfristig vor, dass die Mietpreisbremse in den Ballungsgebieten mietdämpfend wirkt, so dass die Neuvertragsmieten bei der Wiedervermietung von Wohnungen nur noch 10 % über der bisher geltenden Miete liegen darf.
Meine persönliche Auffassung ist, dass diese Vorstellung aber nur bei wenigen Neuvermietungen von Wohnungen wirklich greifen wird. Ich rechne damit, dass dies etwa 10 bis 15 % der Vermietungen in Deutschland in einem Jahr betrifft.
Derzeit wird die Diskussion um das, was sich gesetzgeberisch als Mietpreisbremse auswirken soll, aber von der Diskussion um die Maklerprovision überlagert. Nach derzeit unverändert geltender Rechtslage kann der Immobilienmakler vom Wohnungssuchenden 2 Monatsmieten Provision verlangen. Dies will der Gesetzgeber einschränken. Man darf gespannt sein, wie denn diese Vorschrift letztlich ausfallen wird und wie in Zukunft wirklich die Verteilung der Maklerprovision zwischen Vermieter und Mieter erfolgt.
Wird es dank Mietpreisbremse und Gleichbehandlungsgesetz zukünftig einfacher, z.B. für Berufseinsteiger, Alleinerziehende, Transferleistungsempfänger und Migranten eine Wohnung zu mieten?
Die Frage nach der Bereitstellung von Wohnraum für häufig benachteiligte Gruppen ist keine Frage des Mietrechtsnovellierungsgesetzes.
Das ist mehr eine gesellschaftliche denn eine rechtliche Fragestellung. In dem geplanten Gesetz werden keine „Quoten“ für bestimmte Mietinteressenten eingeführt.
Ihre Frage zielt denn auch eher darauf, wie sich wohl Vermieter in Zukunft bei der Vermietung ihrer Wohnungen verhalten werden. Und hier könnten sich die gesetzlichen Neurungen als schwierig für einzelne Wohnungssuchende erweisen.
Warum ist das so?
Wenn der Vermieter in der Gestaltung der Miethöhe gesetzlich eingeschränkt wird, dann wird dieser den Mieter, an den er/sie vermietet einem ausführlicheren Check unterziehen. Die finanziellen Verhältnisse, die ein zukünftiger Mieter belegen kann, haben in einem ohnehin engen Markt eine wachsende Bedeutung.
Nur einmal angenommen, das neue Mietrecht hat eine dämpfende Wirkung auf den Neubau und führt damit wirklich zur Bereitstellung einer niedrigeren Zahl an Wohnungen als eigentlich erforderlich, dann spitzt sich diese Situation noch deutlicher zu.
Aus diesem Grund beginnt jetzt die Diskussion über die Bereitstellung von Wohnungen für niedrige bis mittlere Einkommen, wird auch wieder über Belegungsrechte von Seiten der Kommunen gesprochen und soll die Vergabe von Bauland in den Ballungsgebieten zunehmen mit Auflagen für die Miethöhe verknüpft werden.
Wie wird sich die Mietpreisbremse auf Modernisierungen im Bestand auswirken?
Das Mietrechtsnovellierungsgesetz sieht bestimmte Ausnahmen bei der Begrenzung von Mieten im Fall einer Neuvermietung vor. Die Neubauten sollen ausgenommen werden.
Das bedeutet, dass eine neu gebaute Wohnung nicht an die strenge Regel von 10 % Mietpreis über einer Vormiete gebunden ist.
Außerdem wird eine Ausnahme für die Wohnungen vorgesehen, die vom Vormieter modernisiert werden. Auch für diese modernisierten Wohnungen soll die Mietgrenze von 10 % über der bisherigen Miete als Mietobergrenze nicht gelten.
Die Tücke liegt noch im Detail, weil genau geklärt werden muss, was eine Modernisierung in diesem Sinn ist. Nicht bei jeder Neuvermietung kann jedes Mal die Fassade eines Miethauses erneuert und neu gedämmt werden.
Ich sehe hier auch noch eine offene Frage bei den Mietverträgen, bei denen sich Mieter zunächst gegen eine Mieterhöhung bei Modernisierung vor Gericht gewehrt haben. Dann aber doch ausziehen, nachdem die Modernisierung abgeschlossen ist. Zu welchen Konditionen darf diese Wohnung dann neu vermietet werden?
Wenn die Modernisierung der Wohnung an sich durch Modernisierung des Bades, der Fußböden usw. als Modernisierung im Sinn des neuen Mietrechts gelten sollte, dann ist es ein Rechenexempel für jeden Vermieter, der/die kalkulieren wird, wie schnell die Investition bei einer höheren Miete amortisiert ist und ob sich dies lohnt.
Angenommen die Modernisierung der Wohnung sollte nicht ausreichen, um eine höhere Miete verlangen zu können, dann befürchte ich, dass eine Phase eingeläutet wird, in der die Vermieter in den Wohnungsbestand weniger investieren werden, weil es sich einfach nicht rechnet. Das hat Auswirkungen auf Handwerk, Mittelstand, Bauinvestition usw.
Es bleibt also abzuwarten, ob die Bundesregierung diese an sich einfachen Zusammenhänge schafft in das Gesetz aufzunehmen.
Bis jetzt hat die Diskussion um die Mietpreisbremse vor allem eines erreicht: höhere Mieten. Können Mieter zu hoch vereinbarte Mieten zurückfordern und zu welchem Preis kann denn nach einem Mieterwechsel neu vermietet werden?
Der Gesetzentwurf sieht bislang vor, dass ein Mieter die zu hoch vereinbarte Miete beim Vermieter rügen muss. Vom Zeitpunkt dieser Rüge an, kann dann die zu viel bezahlte Miete zurückgefordert werden, wenn sich wirklich herausstellen sollte, dass die Miete zu hoch angesetzt worden ist.
Bei Bestandswohnungen, an denen im Zug des Mieterwechsels keine Modernisierungsmaßnahmen stattfinden, kann die Miete in den Städten und Gemeinden, in denen der Gesetzgeber eine Wohnungsnot festgestellt hat, um maximal 10 % über der vereinbarten Miete aus dem vorherigen Mietvertrag vereinbart werden.
Darin liegt die vom Gesetzgeber geplante Wirkung bei der Dämpfung des Mietenanstiegs.
Eine Zahl zum Schluss: Der GdW hat gerade ganz frisch die Zahlen vorgelegt, wonach die Nettomieten in den letzten 14 Jahren um 19 %, die Inflation um 26 % und die Kosten für Haushaltsenergie (in den Nebenkosten enthalten) um 109 % gestiegen sind.
Natürlich sind die Nettokaltmieten in einigen Städten in den vergangenen drei bis fünf Jahren deutlicher gestiegen als in den 15 Jahren zuvor. Dennoch muss man angesichts dieser Zahlen feststellen, dass hier für etwa 10 % der im Jahr abgeschlossenen Mietverträge, also etwa 250.000 bis 280.000 Mietverträge ein neues Gesetz mit viel Getöse entwickelt wird, das Vermieter und die Immobilien-Dienstleister an den Pranger stellt, und das am Ende leider gar keine Entlastung für ALLE Mieter bringt.