Wozu braucht man eine Sonderumlage?

Im Rahmen des Wirtschaftsplans versucht der Verwalter die für die Verwaltung des Objekts im kommenden Jahr anfallenden Kosten zu kalkulieren. Anhand dieser Kalkulation haben die Eigentümer Vorschüsse zu entrichten (sog. Hausgeld), durch welche der Finanzbedarf der WEG gedeckt werden soll. Kommt es allerdings dazu, dass die Hausgeldzahlungen nicht ausreichen, beispielsweise aufgrund unvorhergesehener Ausgaben, muss diese Liquiditätslücke durch sogenannte Sonderumlagen geschlossen werden.

Das Wesen der Sonderumlage

Eine Sonderumlage dient dazu, unvorhergesehene, d.h. außerordentliche Kosten für das Gemeinschaftseigentum zu decken, die nicht durch die laufenden Rücklagen oder das Hausgeld finanziert werden können. Sie stellt insofern einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan und den darin aufgeführten Ausgaben dar. Grundsätzlich hat sich im Falle einer Sonderumlage die finanzielle Lage nicht so entwickelt, wie dies am Anfang des Wirtschaftsjahres prognostiziert wurde.

Eine Sonderumlage kommt in verschiedenen Fällen in Betracht:

Liquiditätsumlage: Üblicherweise wird sie beschlossen, wenn unvorhergesehene Ausgaben auftreten oder Eigentümer ihren Anteil am Hausgeld nicht bezahlen können. Die Umlage dient dann dazu, die Liquidität der Gemeinschaft sicherzustellen.

Erhaltungsumlage: Die Eigentümer können eine Sonderumlage aber auch beschließen, wenn bestimmte Erhaltungsmaßnahmen an der Immobilie erforderlich werden und die dafür geschaffenen Rücklagen (i.d.R. Instandhaltungsrücklage) nicht ausreichend sind.

Wie hoch darf sie sein?

Für die Sonderumlage ist eine maximale Höhe gesetzlich nicht vorgeschrieben. Je nachdem, wofür die Sonderumlage beschlossen wird und wie groß die finanzielle Lücke bei der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, kann der Betrag stark variieren. Die Höhe ist daher einzelfallabhängig.

Grundsätzlich wird die Höhe einer Sonderumlage durch die WEG in Form eines Beschlusses festgesetzt. In dem Beschluss müssen die Eigentümer die Beteiligungsquoten der Miteigentümer festsetzen oder zumindest den anzuwendenden Verteilungsschlüssel angeben.

Die auf die Sonderumlage zu leistenden Beträge dürfen nur zum Ausgleich von Verbindlichkeiten verwendet werden, die der Grund für die Umlage waren. Weiterhin muss der Beschluss angemessen sein und ordnungsmäßiger Verwaltung i.S.d. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG entsprechen. Bei einer Liquiditätsumlage ist dies zu verneinen, wenn der Finanzbedarf auch anderweitig, beispielsweise durch Kreditaufnahme, Geltendmachung fälliger Ansprüche der Gemeinschaft oder durch Auflösung einer zu hohen Erhaltungsrücklage gedeckt werden könnte.

Wer muss sie bezahlen?

Für die SU haften alle zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Personen (Fälligkeitstheorie).

Die SU muss pro Eigentumswohnung anteilig gezahlt werden. Die Zahlungspflicht des Eigentümers tritt unabhängig von seiner persönlichen Zustimmung zum Beschluss der Sonderumlage ein. Ausreichend ist vielmehr, dass der Beschluss mit der Mehrheit der Stimmen der Eigentümer gefasst wurde, § 25 Abs. 1 WEG.

Wann wird die Sonderumlage fällig?

Die Fälligkeit wird grundsätzlich in der Eigentümerversammlung beschlossen. Insofern liegt eine gem. § 28 Abs. 3 WEG von den Grundsätzen des Bürgerlichen Gesetzbuches abweichende Entscheidung durch die Eigentümer vor. Beschließen die Eigentümer nicht über die Fälligkeit der Sonderumlage, kommt § 271 Abs. 1 BGB zur Anwendung. Hiernach ist die Sonderumlage „sofort“ fällig.

Wie kann man sich hinreichend vorbereiten?

Da eine SU dazu dient, unvorhergesehene, außerplanmäßige Kosten abzudecken, ist es schwierig, sich als einzelner Eigentümer auf eine solche vorzubereiten.

Eine effektive Möglichkeit wäre dafür zu sorgen, dass der Eigentümergemeinschaft genügend Liquidität in Form von Instandhaltungsrücklagen zur Verfügung steht. Derartige Rücklagen können von den Eigentümern in der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Liegt eine solche vor, kann die Eigentümergemeinschaft die Finanzierung der Maßnahme über die Rücklage beschließen und muss hierfür nicht ihre Eigentümer in Anspruch nehmen.

Fazit

Die Sonderumlage dient dazu, Liquiditätslücken der Eigentümergemeinschaft zu schließen und deren Schuldendeckungsfähigkeit, d.h. die Fähigkeit, fällige Verbindlichkeiten zu erfüllen, zu gewährleisten. Zu unterscheiden sind grundsätzlich die Liquiditätsumlage und die Erhaltungsumlage. Beide bedürfen eines Beschlusses der Eigentümerversammlung und müssen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

Um von anfallenden Kosten nicht überrascht zu werden, sollte jede Eigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage beschließen, mithilfe derer Reparaturmaßnahmen und Ähnliches jederzeit finanziert werden kann.

Stand: 28.10.2026