Wer eine Immobilie kurz nach dem Erwerb weiter verkaufen möchte, muss den Gewinn versteuern. Diese sogenannte Spekulationssteuer, die innerhalb der gesetzlich festgelegten Spekulationsfrist von zehn Jahren nach dem Kauf der Immobilie anfällt, lässt sich jedoch umgehen oder zumindest reduzieren.
Immobilienverkauf - Was bedeutet die Spekulationsfrist?
Immobilien kurzfristig nach dem Kauf wieder zu veräußern, kann sich vor allem in Großstädten richtig lohnen. Denn in den meisten großen Städten in Deutschland befinden sich die Immobilienpreise noch immer im Anstieg. Wer jedoch vorhat, mit kurzfristigen Immobilienverkäufen Gewinne zu machen, sollte die Spekulationsfrist bedenken. Die ist eine gesetzlich vorgegebene Frist für das Erheben einer Spekulationssteuer auf Immobiliengewinne. Die Spekulationsfrist schreibt fest, dass der Gewinn aus dem Immobilienverkauf von Gebäuden, die weniger als zehn Jahre in der Hand des Verkäufers waren, versteuert werden muss. Es gibt jedoch Ausnahmen, in denen keine Spekulationssteuer anfällt.
Eigennutzung zur Umgehung der Spekulationssteuer
Unter diese Ausnahmen fallen alle Gebäude, die vom Eigentümer selbst genutzt, also nicht vermietet oder verpachtet wurden. Damit soll sichergestellt werden, dass Immobilienbesitzer in dem Fall, dass sie ein kürzlich erworbenes Objekt zur Eigennutzung wieder abstoßen müssen, nicht durch die Steuer zusätzlich belastet werden. Für all jene, die bereits beim Immobilienkauf wissen, dass sie das Gebäude innerhalb von zehn Jahren wieder abstoßen möchten, besteht die Möglichkeit, diese Ausnahmeregelung zu nutzen. Sie müssen dafür allerdings belegen, dass sie das Objekt im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Vorjahren selbst genutzt haben. Mittels der Eigennutzungs-Regelung die Spekulationssteuer zu umgehen, bedarf also einer gewissen Planung im Vorfeld. Für das kurzfristige Abstoßen nicht selbst genutzter Immobilien ist diese Strategie deshalb kaum geeignet.
Steuerlast der Spekulationssteuer senken
Doch auch für diesen Fall lässt sich mit etwas Fachwissen durchaus ein Teil der Spekulationssteuer einsparen, indem durch Anrechnung diverser Aufwands-Posten die Steuerlast gesenkt wird. Vom Gewinn nämlich, der beim Immobilienverkauf erzielt wird, dürfen verschiedene Kosten abgezogen werden. Dies sind beispielsweise die Gelder, die in Modernisierungsmaßnahmen für das Gebäude gesteckt wurden. Auch Kosten, die für den Kauf und den Wiederverkauf entstehen, dürfen vom Gewinn abgezogen werden. Das sind unter anderem Gebühren für Makler, Notar, Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer. Sogar Werbekosten für den lukrativen Verkauf der Immobilie können angerechnet werden – also zum Beispiel die Aufwendungen für Anzeigenschaltung und ähnliche Maßnahmen.
Gewinne unter 600 Euro sind darüber hinaus prinzipiell befreit von der Spekulationssteuer. Ist der Gewinn beim Immobilienverkauf jedoch höher, muss der Gesamtbetrag versteuert werden.
Um alle Faktoren zu berücksichtigen und speziell im kurzfristigen Immobiliengeschäft Erfolge zu haben, empfiehlt es sich, unabhängige Experten einzuschalten. Berater, wie die Immobilienexperten der Berliner GAAP GmbH können objektiv beurteilen, wann der für den Besitzer optimale Zeitpunkt zum Verkauf einer Immobilie gekommen ist.
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