In Hannover werden häufig Immobilien als Erbbaurecht (früher Erbpacht) verkauft. Welche Besonderheiten gibt es? Worauf ist zu achten? Im Expertenforum beantwortet dazu ein Rechtsanwalt und Notar aus Hannover wichtige Fragen.
Was bedeutet Erbbaurecht?
Da das Erbbaurecht viele Besonderheiten gegenüber dem Eigentum an einem Grundstück bzw. dem Eigentum an einer Wohnung aufweist, verdient es besondere Beachtung.
Nach den Regelungen des Gesetzes, insbesondere dem sog. Erbbaurechtsgesetz, ist ein Erbbaurecht das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Das Eigentum am Grundstück und am Bauwerk fallen auseinander. Der Erbbaurechtsgeber bleibt Eigentümer des Grundstückes und der Erbbaurechtsnehmer ist Eigentümer der auf dem Grundstück errichteten Bauwerke.
Ein Erbbaurecht kann belastet, verkauft und vererbt werden. Für den Verkauf und die Belastung bedarf es jedoch in aller Regel der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Daraus resultieren auch Besonderheiten in der Abwicklung eines Erbbaurechtskaufvertrages, dazu später mehr.
Ein Erbbaurecht ist zeitlich befristet. Mit Beendigung des Erbbaurechtsvertrages fällt das Eigentum an dem Gebäude in das Eigentum des Grundstückseigentümers. Der bisherige Erbbauberechtigte wird für den Verlust am Eigentum des Gebäudes nach Maßgabe der vertraglichen und gesetzlichen Regelungen entschädigt.
Welche Vorteile hat das Erbbaurecht?
Für den Erbbaurechtsnehmer liegt der Hauptvorteil darin, dass er das Grundstück nicht kaufen muss. Der Erbbaurechtsnehmer zahlt für das Recht, das Grundstück nutzen zu dürfen, einen Erbbauzins. Für den Grundstückseigentümer ergibt sich der Vorteil, dass er während der Dauer des Erbbaurechts den Erbbauzins erhält und das Eigentum am Grundstück nicht aufgeben muss.
Zusätzlich erhält der Grundstückseigentümer nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages das Eigentum am Gebäudestand. Zudem profitiert der Grundstückseigentümer auch von einer etwaigen Wertsteigerung des Grund und Bodens.
Worauf ist im Erbbaurechtsvertrag zu achten?
In fast allen Erbbaurechtsverträgen finden sich gewisse Bindungen und Beschränkungen wieder, die der besonderen Situation zwischen Erbbaurechtsgeber und –nehmer Rechnung tragen. Durch diese Bindungen und Beschränkungen werden die Interessen zwischen den Vertragsbeteiligten und die wechselseitigen Risiken ausgeglichen. Von besonderer Bedeutung sind dabei auch die Regelungen zum wirtschaftlichen Ausgleich zwischen den Parteien bei Beendigung des Erbbaurechtsvertrages.
Sollten Sie beabsichtigen, ein Gebäude oder eine Wohnung in einem bestehenden Erbbaurechtsvertrag zu erwerben, sollten Sie zwingend auch den Erbbaurechtsvertrag prüfen. Daraus ergeben sich nicht nur die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages und die Höhe des Erbbauzinses, sondern auch Steigerungsmöglichkeiten des Erbbauzinses und insbesondere Zustimmungserfordernisse des Grundstückseigentümers zur Veräußerung des Erbbaurechts und zur Belastung mit Grundschulden.
Der Erwerb einer Immobilie erfolgt zumeist mittels einer Bankfinanzierung. Der Grundstückseigentümer muss Belastungen nicht in beliebiger Höhe zustimmen. Der Grundstückseigentümer ist unter Einhaltung bestimmter Bedingungen, die häufig auch im Erbbaurechtsvertrag geregelt werden, zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet.
Verweigert der Grundstückseigentümer jedoch seine Zustimmung, so ist die Eintragung der Grundschuld erst nach erfolgreicher Durchführung eines gerichtlichen Verfahrens möglich, das erhebliche Zeit in Anspruch nimmt und auch risikobehaftet sein kann. Aus den sog. Rangstellen im Grundbuch ergibt sich unmittelbar ein Anschlussproblem. Die finanzierenden Banken verlangen für ihre Grundschulden regelmäßig die erste Rangstelle. Die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung beinhaltet jedoch nicht auch dessen Erklärung, dass die Grundschuld im ersten Rang eingetragen werden kann. Die erste Rangstelle kann der finanzierenden Bank nur eingeräumt werden, wenn der Grundstückseigentümer neben seiner Zustimmung zur Belastung auch bereit ist, mit seinen sich aus dem Erbbaurechtsvertrag ergebenden Rechten hinter die Grundschuld der finanzierenden Bank zurückzutreten. Eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers, den sog. Rangrücktritt zu erklären, besteht regelmäßig jedoch nicht. Demzufolge kann er dadurch auch nicht durch ein Gerichtsverfahren gezwungen werden.
Sie sollten also dringend vor dem Erwerb mit Ihrer finanzierenden Bank abklären, ob das Kreditinstitut mit dem Rang nach den Rechten des Grundstückseigentümers einverstanden ist.
Welche Besonderheiten gibt es bei der Abwicklung des Erbbaurechtsvertrages?
Ohne die erforderliche Zustimmung des Grundstückseigentümers ist die Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts nicht möglich. Der durchführende Notar wird den Erbbaurechtsgeber nach der Beurkundung des Übertragungsvertrages hierüber informieren und ihn um seine Zustimmung bitten. Die Zustimmungserklärung muss als Eintragungserfordernis durch öffentliche Beglaubigung oder Beurkundung nachgewiesen werden.
Die Zustimmung des Grundstückseigentümers kann von diesem bis zur Eintragung der vereinbarten Rechtsänderung, z. B. dem Eigentumsübergang, widerrufen werden. Somit besteht für den Käufer des Erbbaurechts das Risiko, dass er nach Vorliegen der weiteren vertraglichen Voraussetzungen den Kaufpreis zahlt und der Grundstückseigentümer seine Zustimmung widerruft, bevor der Käufer Eigentümer des Erbbaurechts im Grundbuch geworden ist.
Dieses Risiko kann nur ausgeschlossen werden, indem der Erwerber den Kaufpreis auf ein Treuhandkonto des Notars zahlt und dieser den Kaufpreis für die Parteien verwahrt, bis der Käufer tatsächlich Eigentümer des Erbbaurechts geworden ist.
In der Praxis werden tatsächlich viele Erbbaurechtskaufverträge ohne diese Sicherheit für den Erwerber beurkundet. Von einer solchen Vorgehensweise können wir nur dringend abraten.
© Rosentreter & Partner, Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater
Für diesen ausführlichen Beitrag bedanken wir uns bei Jan Rosentreter, Rosentreter und Partner, Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater, Schiffgraben 11, 30159 Hannover, Telefon 0511 280 880