Enorme Umwälzungsprozesse schaffen völlig neue Rahmenbedingungen
Urbanes Wohnen ist der große Renner für Jung und Alt geworden, alles soll in unmittelbarer Nähe vorhanden sein, der glückliche Bewohner einer solch gelegenen Immobilie zieht nach Tagesform und Befindlichkeit jederzeit seine Wunschoption: Latte Macchiato, die tollsten Locations, die beste Versorgung in Hinblick auf Kinder, Gesundheit, Service … alles vorhanden! Natürlich wohnt man superstylish und vom ganzen Freundeskreis beneidet. Und dafür kommen nur ganz wenige Lagen und nur bestimmte Immobilientypen in Frage. Der Mieter oder Käufer jagt seiner Traumwohnung hinterher und weil es so schwierig ist, das Richtige zu finden, zahlt er im „Fundfall“ dann auch fast jeden aufgerufenen Preis. Gibt nicht zuletzt auch dieser einem das gute Gefühl: Wenn so viele dasselbe wollen, muss die Entscheidung einfach richtig sein.
Weitere Preissteigerungen täuschen nachhaltige Wertigkeit vor
Während diese punktuelle Nachfrage die Preise weiter klettern lässt, können die, wegen denen man hauptsächlich in diese Lagen gezogen ist, immer weniger mithalten. Gewerbliche Mietkosten steigen in Folge des Runs, den in den Hot-Spots ansässigen Betrieben geht die Luft aus. Ihr Personal kann sich das Wohnen in der Nähe des Arbeitsplatzes nicht mehr leisten, weitere Anfahrten sind aber ebenfalls zu aufwändig. Das Flair individueller und bunter Angebote schwindet dahin, die Anbieter geben auf und werden allmählich von solchen abgelöst, mit denen die Bewohner der Hotspots wenig anfangen können. Nach wenigen Jahren sitzt man plötzlich nicht mehr „mittendrin“, so wie man sich das erträumt hatte. Dumm nur, dass die, die es sich leisten können, schon wieder ganz woanders wohnen. Und echt blöd, wenn man jetzt verkaufen will. Ob sich das noch einmal verbessern kann?
Zu viel UND zu wenig
Wir sind eine Gesellschaft, die nicht mehr expandiert. Seit fünfzig Jahren – seit dem Pillenknick – steuern wir ohne eine Chance auf eine radikale Wende, einer immer kleineren Kopfzahl entgegen. Obwohl 15 Mio. Deutsche Migrationshintergrund haben (Zensus 2011), können auch deren Kinder das Steuer nicht herum reißen. Deutschland hat in Europa den tatsächlich letzten Platz im Ranking der Geburtenraten und hält diese Position ausdauernd.
Was das mit Immobilien zu tun hat? Ganz einfach: Wir haben heute bereits 1,6 Mio. Leerstand (Zensus 2011), täglich steigend. Und damit ist eine Entwicklung angesprochen, deren Auswirkung sich weder in zehn, noch in zwanzig oder mehr Jahren „plötzlich“ verändern kann. Jede neue Immobilie stellt vor diesem Hintergrund ein zusätzliches Problem dar.
Mietpreisbremse ein großer Bluff: Kommunen schlagen „ungebremst“ zu
Eine Mietpreisbremse ist eine Farce, wenn gleichzeitig immer mehr Kommunen Kosten auf Immobilienbesitzer in drastischer Weise umlegen. Das Spiel mit den Grundsteuer-Hebesätzen-B ist eröffnet, in großen Schlucken versuchen sich die Kommunen schadlos zu halten. Mit einer bloßen Verdoppelung gibt man sich kaum zufrieden; am Beispiel der hessischen Stadt Langen (Offenbach) lässt sich veranschaulichen, wohin der Trend geht: der aktuelle Wert von 450 Prozentpunkten soll bis 2018 in jährlichen Schritten auf 1050 erhöht werden. Da es noch eine ganze Reihe weiterer „Baustellen“ im kommunalen Verantwortungsbereich gibt (Instandhaltung von zu großen Abwassernetzen etc.), werden Anwohner zukünftig mit für sie unkalkulierbaren und enormen Forderungen konfrontiert werden. Immobilienbesitzer und Mieter haben das Phänomen „leere Kassen bei den Kommunen“ noch gar nicht auf dem Zettel und werden staunen, wohin die Nebenkosten klettern werden. Rendite ade.
Das Einziehen einer Mietpreisbremse hindert die Kommunen übrigens nicht daran, nur den Wohnungsbauträgern den Zuschlag zu geben, die besonders hohe Kaufangebote machen. Wie sich dieser Aspekt dann auf die nachhaltige Wertigkeit der so entstehenden Immobilien auswirkt, ist der Mehrheit der Kommunen kein echtes Anliegen.
Fazit: Auch Ihnen erscheint es nun plausibel: An allem sind nur die Makler Schuld!?
Monika M. Rösler
PPM Pole Position Marketing AG